「資産形成」にご用心！不動産投資の罠 後編

……そうか。良いんだな？

艦からの電話だろ？気にすんな。早く出るんだ。

おはよう。船務長だ。

いいかね？緊急出港だ。直ちに帰艦したまえ。

そういう話を民間の回線でするな。
いいかね？あと1時間で出港準備だ。死ぬ気で帰ってきたまえ。たとえデートの最中でも、小原台刑務所の見学中でもだ。その場に留まれば、後悔することになるぞ。ではな。

大丈夫か？

何だって？契約はどうするんだ。

お、おう……。

お疲れさまです！
……あ、あの。大丈夫ですか、水雷長？

はい？なんかあったんですか？

おや、帰ってきたか。キミは次に「どうなってるんですか！コレは！」と言う。

ふん、この程度の悪ふざけに付き合うくらいの余裕はあるようだな。

なに、警急呼集訓練だよ。先月やる予定が出来てなかっただろ。今回は趣を変えて、相手を絞る代わりに実際に帰艦させることにしたわけだ。

その用事というのはアレか。明日見とやらにお金の守り方でも習いに行ってたのか。

すまん、とーみん。呼び返そうって言ったのは、おれなんだ。

先週末、とーみんが明日見さんに会ってくるって聞いて、何か引っかかるものがあったから、同期に聞いて廻ったんだ。そしたら、色々よくない話を聞いたんで、不安になってさ。

……とりあえず、水雷長は着替えましょうか。立ち話もなんですから、ゆっくり話しましょう。

で、キミは軽々に不動産投資サギに首を突っ込んだわけか。

ええ。私も不動産はいくつかやってますからね。
不動産投資がみんな詐欺だっていうのは、いくら何でも偏見が過ぎます。投資として有力な選択肢であることは間違いないですよ。

とは言え、投資手法の中ではリスクが高い部類に入ることは間違いありません。事前にしっかり調べた上でやるべきですよ。説明はちゃんと聞きました？

ありがとうございます。ちょっと読んでみますね……。

……おっとぉ……。ふふ、やっぱりそう来るのね……。

そうですねぇ……。まぁ、詐欺だ……とは言いません。
でも、私だったら買わないですね。

一言で言うなら、自分のリスクの許容範囲を超えているから、です。

リスクといっても色々ありますから、ひとつずつ見ていきましょう。

まず、この商品自体がどうこうではなくて、不動産投資の一般的問題について触れておきましょう。
とにかく扱う金額が大きすぎる。最も問題になるのがここです。他の投資だと数万円、高くても数百万円くらいの単位で売り買いが出来ますが、不動産の物件は数千万円という高額な単位でないと売り買い出来ません。家を買うとき、玄関だけ売ってもらってもしょうがないですからね。

あわせて大前提として理解しておかないといけないのは、モノの価格は日々変動しているってこと、そして資産は現金だけじゃないってことです。

今水雷長が持ってるモノ、例えば時計とか、パソコンとか、アクセサリーとか、すべてを売却したら100万円になるとしましょう。ここに現金の貯金が500万円あったら、水雷長の持ってる資産は600万円ってことになります。

でも、価値は変わり続けます。来月になったら、水雷長の持ち物が値上がりして、売値を10万円上げられるかもしれない。そしたら、水雷長の資産は610万円になります。逆もまたしかりで、値下がりする可能性もあります。

ここで、価格がどの程度変動するのかを考える必要があります。
今、私が挙げた「水雷長の資産」のなかで、時間を経ても値段が変わらないものがあるんですけど、わかります？

そうです。現金は値段が変わらないんです。
確かにインフレ・デフレはあって、実質的な購買力は変動していきます。でも、現金の額面自体は不変。100万円の現金は手元に置いておく限り、1年経っても2年経っても100万円なんです。

ここからわかること。資産は、値段が変わらないモノ（現金）と、値段が変わるモノの混合物なんです。
だから、どの種類の資産をどの割合持つのかによって、資産全体の値段がどの程度変動するのかをコントロールする必要があります。

そのとおり。
600万円の資産のうち、100万円のモノが10%値下がりしても、変動幅は10万円に過ぎません。数か月節制に努めれば十分取り返せるレベルです。

ところが、1億円の不動産の値段が10%下がって9,000万円になれば、マイナス1,000万円です。仮に年に貯金できるのが100万円なら、取り返すのには10年掛かることになります。

これは投資に限った話ではなく、マイホームを買うときなんかも同じですね。
借金ナシで全部自分のポケットマネーから買う分には、値段が変わろうが気にしないってこともできます。けど、ほとんどの人は不動産を買うとき借金をします。

1億円借金して1億円の物件を持つ。物件が1,000万円値下がりしても、借金の残高は変わってくれません。もし、何らかの事情で急に物件を売却しないといけなくなったら、そのまま値下がりした分の1,000万円が致命傷になりかねないんです。

あるいは、損失確定を恐れて売れなくなるか、ですね。手を付けてはいけない貯金を取り崩すとか、さらに借金をするとか。

やるなとは言いません。不動産にはそれなりに旨味があります。重要なのは、それだけハイリスクなことをしているんだっていう認識を持つことです。

投資手法には色々ありますが、もっと少額から投資出来る商品も世の中には沢山あります。その中で、敢えて数千万円単位でないと売買出来ない商品を、借金して持つ。その危険性を認識した上で、どうしたらリスクを減らせるか、しっかりプランした上でやらないと命取りになります。

次に、マンション経営でとても重要になってくるのが空室率ですね。
なにしろ支出……主にローンの返済はいかなる状況でも続きますが、収入……家賃は入居者がいないと0になります。借り手が付かなくなると、収支の計画が破綻してしまいます。

不動産投資を始めるときは、空室率を事前に織り込んで計画を立てるものですが……まぁ、現実より甘く設定されがちですね。そうじゃないとセールスが成り立ちませんから。

立地はとても重要ですが、地域が良ければ入居者が付くとは限らないのが恐ろしいところなんです。

1軒目……えーっと、「レジデンス ベイライン川崎」でしたか。これを例に取ってみましょう。

まず川崎は工業も商業も盛んな地域ですから、労働者の入居需要は盛ん。これは間違いありません。ですが、同時に需要を見込んで供給過剰になりがちな地域でもあるんです。

そういうこと。供給過剰になると、より立地がよく、より家賃が安く、より設備のキレイな物件が生き残るようになります。

この物件は駅まで徒歩20分、しかも路線はメインの路線ではなく支線です。乗換に時間を要するので、他の駅に比べて不人気です。

考慮事項はもうひとつあって、ワンルームマンションは定着率が悪い、というのもあります。学生や独身／単身赴任のサラリーマンなどが主なターゲットになりますが、この人たちは割と簡単に引っ越してしまうんですね。世帯向けだと、子どもの転校を嫌がったりなどであんまり引っ越さないんですが。

それから、ここは準工業地域ですね。

ええ。日本には都市計画法という法律があり、土地には用途が決められているんです。「第1種低層住居専用地域」や「第1種住居地域」といった種類があり、指定された用途地域に応じて建てられる建物の種類や大きさが規制されます。

準工業地域は、住宅と軽工業の小規模工場が混在するところです。住居用地域と工業用地域の中間地帯になっていることも多く、近所には少し歩くと大規模工場があることも珍しくありません。
したがって、工場の稼働音・振動や大型トラックの出入り、粉塵や排気といった、居住にマイナスな要素が結構あります。

仮に今は大丈夫でも、隣にいきなり工場や物流倉庫を建築されても文句は言えないわけです。何年か後から、突然入居者が途絶える可能性は否定出来ません。

今調べたら、このあたりの地域だと、古くて狭いですけど、もっと駅に近いところで、家賃6～9万円くらいのワンルームマンションがいくつかあります。果たしてこれらと競争出来ますか？

ええ、まさにそこが落とし穴です。
多分、水雷長が空室率の問題などを十分に考えなかったのって、サブリース契約があったからだと思うんですよね。どうやって入居者を確保して収支のバランスを取るかは、会社が頑張ってやってくれるって。

実際、サブリース契約を結んでおくと、オーナーのところに入ってくるのは家賃ではなく、保証会社による借上賃料です。入居者がいようがいまいが、固定の賃料が入ってきます。

ですが、契約には家賃の見直し条項があります。
営業はあんまり詳しく説明したがらないですが、時間経過に応じて賃料が目減りしていく傾向にあります。

こんなに高額な家賃で果たして入居者が入ってくれるか、はなはだ疑問ですが、仮に家賃16万円で2/3の期間は入居者がついたと仮定しましょう。
すると家賃収入としては年に127万円が入ってくる計算です。
でも、家賃保証を使うことで水雷長のところには月に16万円、年に192万円が入ってきますね。

まあ、コレがずっと続くならなによりなんですよ。
でも、実際は違います。何しろ保証会社は年に60万円以上も損失を出し続けることになりますからね。遠からず、保証（借上賃料）額の改定を通知してきます。

本当にそう言ってました？

家賃保証サービスのお話ですね。情勢の変化に応じて、もともとの家賃があまりにも相場から乖離してしまうことがあります。そうした場合にオーナー様のご理解を戴いて、家賃の金額を変更させていただくことがある。そういう条項です。

少なくとも、この契約書を読む限りは保証会社側が一方的に改定を通知出来るようになってるんですよ。「ご理解を戴いて」って表現は「改定が行われうることについて、契約時に同意してもらう」って意味とも捉えられます。

実際、どの程度の頻度かはケースバイケースなので、なんとも言えませんが、1～2年おきに改定通知が来たなんて話はよく聞きますし、酷い場合は保証サービス自体が打ち切りになったなんて話すらあります。

さっきの家賃16万円、空室率1/3の仮定だと、実際の収入は月平均10.6万円になりますから、その状態が続くなら、そう遠くないうちに保証額は10万円以下まで落ちます。
でも、この物件からは月15万円入ってくる前提でローンを組んでるでしょう？この時点で月5万円の赤字が確定です。

繰り返しになりますが、実際の赤字額がどうなるかは、空室率と保証会社の保証額改定の頻度によりますからなんとも言えません。
が、仮にもう1軒も同じような状態になったら、赤字額は月10万円になります。

もう分かったかと思いますが、今回こういう状態になっている原因は、圧倒的な水雷長の勉強不足です。

でも、仕方ない側面もあります。不動産は業界の内外で持っている情報量の格差が著しいんです。

普段関わることのない法規制や業界慣習の問題が大きく影響してきますし、図面のように紙で手に入る情報と実物の状態が一致しないなんてのも日常茶飯事です。
購入者側は、ただでさえ不慣れな上に、入手した情報すら疑わないといけない状態にあります。

対する販売側は、周辺地域での販売・賃貸実績や、類似物件の空室率・賃料の推移、ローンの審査結果の傾向などなど、購入者には明かされないデータをたくさん持っています。

ええ。分かった上で、それを明かしていないんです。
今回あちらが提示してきた収支計画、私にはどうしても納得がいきません。予想賃料も、空室率も、その他の費用見積もりも、何もかもが相場から乖離しています。でも、水雷長が手に入る情報はこれしかない。

まるでマインドコントロールだな。

ええ。言い得て妙ですね。
水雷長へのインプットを意図的に絞って、限られた情報の中からしか判断出来ないようにしています。だから、提供資料に基づいて計画を考えた時点で負けが決まるんですよ。

マンションは建てるのにも莫大な時間と費用を使いますが、全てが全て、成功を収めるものではありません。中には建築がスタートした後で想定外のリスクが顕在化してしまい、当初計画どおりには販売できない物件も当然あります。供給側もそんな不良物件を抱え込みたくはありませんから、情報格差を利用して売りつけ処分してしまうことが起きうるんです。

繰り返しになりますが、投資用物件の全てがそういうモノというわけではありません。優良な物件を売ってくれる業者だって、いるにはいるのでしょう。でも、不良な物件を売ろうとする輩がいたとして、排除できない現状がある。そのリスクは理解しておかないといけません。

当たり前だ。投資は自己責任が原則だぞ。
本来、収支計画を立てるのも、物件を品定めするのも、投資をやる人間が自分自身でやるものなのだ。業者は売るついでにそのお手伝いをしたに過ぎん。

酷な話かもしれませんが、船務長の言うとおりです。
建物そのものに工事の瑕疵があったり、重要説明事項に嘘があったりしたら話は別ですけど、入居者が入らないとか、思ってたより費用が掛かるとか、そういうのは投資に関する意思決定を誤っただけってことになります。

一応、法律では利益が生じること間違いなしと誤解するような情報提供をしてはいけないことになっています。ただ、業者もそのあたりは熟知しているので、ギリギリセーフなところを突いてきます。

結局、自分できちんとリスクの洗い出しをしないとダメなんです。

不動産の特性としてもうひとつリスクを挙げると、流動性の低さがあります。

流動性というのは、早い話売買のしやすさですね。
例えば株式なら、今どきは証券会社のWebサイトにアクセスして、数クリックすれば、数秒で売買が完了します。売買の単位もかなり柔軟に調整することが出来ます。

対して、不動産は売るにも買うにも、おそろしく時間を要します。
加えて、売ろうと思ったとしても、買い手が付かないことが珍しくありません。

ここで、急な現金需要が生じたとき、水雷長はその需要に応えられますか？

例えばだ、キミが気に入らない副長をメッタ刺しにして逮捕されたとする。逮捕に伴う欠勤や、起訴されてから判決確定するまでの休業期間、そして失職。収入が激減することになり、むしろ賠償金などを払わないといけない。そんなとき、収入源だからと言ってマンションを抱えていられるかね？

まぁ例えは酷いですが、わかりやすくはあります。
そんなときに買い手が付かなかったら。でも月末には何百万円か払わないといけない。どうします？

そんなところですね。あとは、サラ金で借りてその場しのぎするか。どっちもオススメ出来ません。

うーん、まだ認識が甘いですね。

水雷長、1億でマンション買って、その物件はいつまでも1億の価値があり続けると思ってます？

同じ条件で、新築物件と築古物件があったら、みんな新築物件を買いますよ、そりゃ。新しさは価値なんです。だから、建物は時間が経過するごとに刻々と値段が落ちていきます。

最近じゃ、マンション価格の高騰のおかげで「数年住んだけど購入時より高い値段で売却出来た」なんて夢のようなエピソードもよく耳にしますが。

それはごく限られた条件で発生した事象に過ぎません。建設した時期にまだコストが上がり始めてなかったとか、新規供給の難しいエリアにあるとか。そういう限られたケースがSNS等で注目されただけで、再現性は乏しいです。物件は時間を経るごとに値段が下がる。この原則を忘れてはいけません。

その意味で、新築物件を買うのは非常にリスキーです。

いえ、購入金額と実際の価格が最も乖離するのが新築販売時だからですよ。いわゆる「新築プレミアム」というヤツです。新築は新築であることに価値があって、新築じゃなくなった瞬間、要するに引き渡しが終わった瞬間に2割程度値段が落ちるとも言われます。

ちなみに、「新築プレミアム」の正体は販売側のコストです。新築物件を売るため広告を出しますし、販売会社にも高額契約を勝ち取った成功報酬を出す必要があります。それらのコストが全部上乗せされて、新築物件は実際の物件価格より高額に販売されるんです。

ローンは物件の権利を担保にしていることが多いので、物件自体を売却するとローンを継続することが出来ません。なので、なんらかの理由で物件を売却した場合、残債を一括返済する必要があるけど、そんな現金がないので売却出来ないってことになりがちです。幸運にも物件価格が急騰でもしない限り、ローンの残高が十分に減るまで10年20年待たないと売却すら出来なくなります。

その後も時間経過とともに物件の価値はドンドン落ちていきます。築30年を超えると、販売価格の3割くらいしか価値が残っていないのが普通です。

当然、家賃もドンドン値下がりしますからね。35年もすると、5～6万円くらい取れれば御の字じゃないですかね？なにせ、さっきお伝えしたとおり、現にこのエリアには築10年ちょっとで家賃6万円のワンルームマンションがあるんですから。もっと下がってもおかしくありません。

ちなみに、鉄筋コンクリート造のマンションはマシな部類です。木造の戸建住宅は20年～25年くらいすると本当に価値がゼロ同然になり、なんなら解体費用でマイナスになることも珍しくありません。
木造は管理状態が全てで、シロアリやカビにやられていることもしばしばあるので、そうなるんです。

水雷長……。私にはあなたの考える事が手に取るように分かりますよ。「まあそれでも、月5万円でも入ってくるなら、老後の生活は多少マシになるな。」でしょう？

なら、その浅はかさもぶち壊しておきましょう。

いいですか？設備の維持にはコストが掛かるんですよ。当たり前なんですけどね。これはオーナーが負担します。
日本の住宅に関する法規制や慣習は、圧倒的に入居者有利なんです。入居者が払うのは家賃・敷金・礼金・仲介手数料・契約更新料だけ。それ以外で入居者が払うのは、故意や重大な過失があったときだけです。

建物全体の修繕費用は、修繕積立金として管理組合で積み立てますが、不足すると後から修繕積立金が増加したり、臨時の修繕費を要求されたりします。

マンションは通常、10年に1回大規模修繕というメンテナンスをやります。そこでどんな修繕をするか、そのためにどのぐらいお金を集めておくかは管理組合が決定します。
……が、管理組合というのは、所詮、素人たちの寄り合いです。適切な意思決定が行われる方が珍しいのが現実でしょう。
目先の出費を嫌がって修繕積立金の額を低めに設定したり、後先考えずに初期の修繕で過剰に出費したりすると、当然足りなくなります。あとは、資材価格や人件費の高騰で足りなくなることもありますね。

大規模修繕したからといって、綺麗さっぱり新築に生まれ変わる訳ではありませんから、築20年、30年と時間が経過するごとに建物の劣化は激しくなり、修繕に必要な費用も増加していきます。修繕積立金の額は時間が経つにつれて増えると考えるのが適切でしょう。

部屋単位で見ても、エアコンや給湯器など高額な設備があります。10年ちょっとで交換が必要になり、20万円程度の費用を要するので、その負担はバカになりません。

あとは原状回復費用ですね。入居者が退去するとき、部屋に付いたキズを修復したり、部屋の掃除を行うのにも費用が掛かります。
そのために敷金を納めてもらっているわけですが、入居者側の故意や過失によって生じたものでなければ、つまり通常の経年劣化に伴って生じたものであればオーナー負担で対応しなければなりません。

細かいことなんですけど、設備が壊れたときの入居者のクレーム対応とか、工事業者の手配といった手間もバカにならないですね。管理会社に委託すればそのあたり全部やってくれますけど、手数料がかかります。ぼったくりだと感じる人も多いようですが、この手間が無くなるなら、決して安いもんじゃ無いですよ。

大家は不労所得だと勘違いしてる人は結構多いんですけど、あんなの絶対「不労」じゃないですからね。間違いなく施設の管理業ですよ。

ここまでで分かったと思いますが、家賃収入は利益じゃなくて、ただの売上なんですよ。その売上から色んな経費を差し引いて、ようやく残った僅かな金が利益なんです。

それが経営者ってモノです。
サラリーマンは、決められたとおりに働けば、決まった賃金をもらえます。もらったお金は全て自分の物にできることを保証されている。
でも、経営者は入ってきたお金を全て懐に入れることができず、どこに支出するのかも自分で考えないといけません。必要なら、自分の取り分をゼロ、どころかマイナスにしてでも事業を生き残らせないといけないんです。

経営者として気をつけないといけないのが、利回りです。

利回りというのは、投入した元本に対して、収益として何パーセント返ってきたかを表す指標です。

なんで4%にしてると思います？

おそらく、そういうロジックなんでしょう。でも、それがおかしいことはもう分かりましたね？

そうなんです。この計算には、修繕積立金、固定資産税、原状回復費用といった費用が含まれていません。
いわゆる表面利回りというヤツです。めちゃくちゃ単純な計算をすることで、あたかも高利回りのように装っています。

説明によれば、2物件の合計で、修繕積立金と管理費が合計6万円、固定資産税は20万円程度になるということでしたね。修繕積立金・管理費は月額ですから12を掛けて、固定資産税を合わせると年に90～100万円くらいになります。原状回復は、年に1回どちらかの物件で退去者が出て10万円かかると仮定しましょう。まあ、全部合わせて年100万でいいでしょう。実際はもうちょっとかかるかもしれませんが、ここでは厳密な計算をする必要はありません。

そこはきちんと確認すべきでしたね。

水雷長が言ってるのはキャッシュフローの話ですね。一定の期間あたり、いくら入ってきて、いくら出て行くのか。キャッシュフローは、それはそれで非常に重要なんですよ。仮に最終的には逆転してV字回復するプランでも、それまでに破産してしまったら元も子もありませんからね。

ただ、今話しているのは利回りの話です。いったんローンのことは忘れましょう。利回りは投入した元本に対する収益ですから、元本とは物件の購入費用そのものです。要するに、9,800万円ですね。
一方、収益は「売上ー諸経費」です。つまり家賃収入の年額384万円から、100万円を引き、さらにローン返済のうち利息分の支払い額を引くことで算出出来ます。今回提示されたローンの案でいくと……そうですね、初期は月返済額のうち利息分は13万円くらいになりますから、諸経費はだいたい250万円/年です。

はい、それが実質利回りというヤツです。かなり厳しいですね。今どき、個人向け国債ですらそのくらいの利回りがありますから。手間暇掛けた挙げ句、実入りがその程度では割に合わないなと思います。

もう聞くのも嫌かと思いますが言っておくと、この利回り計算は家賃が変わらないことを前提にしています。が、さっきお伝えしたとおり、家賃はさらに下がる可能性が高いし、費用はもっと膨らむ可能性が高い。利回りがゼロやマイナスになることは十分にあり得ます。

それから目立たないですけど、考慮しておかないといけないリスクとして、水雷長自身の転勤問題があります。

物件の管理は管理会社にお任せで安心……と言いますが、実際に管理会社がしっかりやってくれるという確証はありません。
なにかトラブルがあったときには、やはり水雷長自身が管理会社と折衝しに行ったり、物件の様子を見に行ったりする必要があります。

たとえば、大湊勤務になったとして、物件でトラブったら週1で川崎まで足を運べますか？

でしょう？いわゆるペーパーアセットに比べて、不動産は文字通り動かないので、やることなすこと物理的な位置にかなり束縛されます。
何事もなければいいんですが、何事か起きた時には困ったことになる。そのリスクを内包していることは、やっぱり理解しておくべきだと思いますよ。

はいはい、まだありますよ。

説明によれば、ローンの金利は年利1.6%でしたね。問題はコレ、変動金利なんですよ。

ええ。金利には大きく分けて、変動金利と固定金利があります。
文字通り、変動金利は社会情勢に応じて金利が変わるタイプ、固定金利は契約時に採用した金利が変わらないタイプです。
厳密に言うと、これらをミックスした方式なんかもあるんですが、ややこしくなるので割愛します。

この2つの違いは何かと言えば、誰が金利変動リスクを負うのか、に尽きます。金利水準が変動したとき、変動金利であれば借主が、固定金利であれば貸主がリスクを吸収するんです。

いえ、そんな悪辣な話ではありません。今どき、ローンの話をするときは変動金利を前提にするのが一般的なんです。

固定金利は、契約時に変動金利で採用されている金利にコンマ数パーセント上乗せされた金利を採用されます。固定金利は金利が変動しても返済額が変動しない、そうやってリスクを貸主に負わせる仕組みですから、その見返りとして返済額自体がもともと多めに設定されるんです。

でも、契約時点で返済額が高額になっていると、借主は嫌がって誰も借りようとはしません。加えて、この30年間はゼロ金利にマイナス金利と、金利の無い社会が一般的でした。金利が変動する可能性なんて考える必要もなかったから、いつしか変動金利が当たり前になったんです。

でも、ここ最近、社会は大きく変わろうとしています。金利が実際に上がり始めたのです。例えば住宅ローンの「フラット３５」の最低金利は2025年1月の1.86%から、2026年1月の2.08%と、1年で約0.2ポイントも上昇しています。

いいですか、利息の力を舐めてはいけません。わずかコンマ数パーセントでも金利が上昇すると、返済額は数百万円単位で変動します。

今回のケース、年利1.6%の元利均等返済方式で9,600万円を35年ローンで借りると、返済額の合計は約1億2,500万円、利息支払い額は約2,900万円です。

ここで、契約開始時点で金利が0.4ポイント上昇したと仮定して、年利2.0%で再計算すると、返済額の合計は約1億3,300万円、利息支払い額は約3,700万円です。

月の返済額は約30万円から約32万円に増額します。契約によっては、返済額の変動を抑えるようなオプションに加入出来ることもありますけど、あくまで返済月額が据え置かれるだけで、課される利息が消えてなくなるわけじゃないですからね。むしろ、返済が猶予される分、最終的な利息支払い額は増えます。

ここで、いったん話をまとめましょう。
今回の物件を買って経営出来るか出来ないか？私が思うに……まあ、一応経営出来ないことはないと思います。腐っても首都圏エリアにある物件ですからね。全く入居者がいないということも考えづらいですし、時間が経ったからといって物件の価値がゼロになるわけではありません。

ただ、それが投資として賢い選択か、と問われれば別の問題です。もっとリスクを抑えて、堅実にリターンを狙いに行ける投資手段はいくらでもあります。って感じですね。

せっかくなんで、数字にしてみましょうか。
こういう経営の世界では、貸借対照表（バランスシート）と損益計算書（プロフィットアンドロス）というものを考えます。

バランスシート（貸借対照表）というのは、人や企業が保有している資産・負債・純資産を表にしたものです。その金額は資産＝負債＋純資産になるようになっていて、所有しているモノのうちどれぐらいが借金に裏付けされていて、どれぐらいが独力で保有しているかを示すことが出来ます。

はい、そこでいう20万円が「純資産」ってことになります。「資産」と「純資産」は言葉こそ似てますが、「資産」は借金さえ積み上げればいくらでも増やせますからね。有名事業者で「資産●億円」って宣伝されることよくありますけど、まあそういうことです。

このバランスシートを気にしておかないといけないのは、まさしく何らかの理由で借金を急に返さなければならなくなってしまった場合、純資産がマイナスになっていると破産してしまうからです。

厳密に言うと、会計のルールで決まっているバランスシートでは、保有している資産の価格変動は売却などで確定するまで記載しない（＝資産価値は取得原価を記載する）ことになっていますが、ここではそのことはいったん置いておいて、純資産をマイナスにしないことの重要性を理解してもらいたいですね。

では、9,600万円の物件を全額ローンで購入したときの、資産と負債の推移をざっくり試算してみましょう。
資産価値は、最初の1年で2割減して、35年かけて当初価格の3割くらいまで安くなると仮定します。実際には大規模修繕のタイミングなどに応じてカーブを描くのですが、ここでは単純化のためにほぼ直線状に価格が落ちるようにしています。
一方のローン残債は、年利1.6%で、35年、元利均等返済方式と仮定します。ここも金利変動する可能性がありますが、いったん固定金利で計算します。

というより、20年経つまで純資産がマイナスに振れっぱなしと認識した方が良いでしょう。プラスに転じた後は、最悪物件を売っ払ってローンに決着を付けることが出来ますが、それより前はそういうアクションがとれない、リスクに脆弱な状態が続きます。

で、もっとよろしくないのが損益計算書の方です。これは、その年々の利益と損失を対比したものです。ツケ払いが少ない世界では、ほぼキャッシュフローと同義になります。
バランスシートが絶対的な量を扱うのに対し、損益計算書はフロー、つまり変化量を取り扱うものです。

さっきのバランスシートの話からすると、純資産マイナスの間は非常にリスキーなんですが、プラスに転じたら純資産がどんどん増えていくんで、良いところで売却して数千万円をゲット……という戦略もアリなわけです。
そうなると、そのプラスに転じる時まで、きちんと持ってられるか、というのがとても大事になってきます。

というわけで、試算してみましょう。収入たる賃料は月32万円からスタートして右肩下がり。支出はローン返済に、管理費、修繕積立金、固定資産税、設備の維持費、広告費などなど。ローン返済は月30万で固定になるとしても、それ以外の費用はジワジワ増えていきます。

はい、こんな感じですね。

賃料は時間経過に伴いグイグイ下がっていくけど、ローンの支払い額は変わらない。まあ当然といえば当然です。
というわけで、最初の20年で年に数十万円から200万円くらいの赤字になります。

まあ、尻の毛まで毟られそうな感じはありますけど、命までは取られないでしょう。今でも100万くらいは拠出できるんでしょう？20年もする頃には水雷長も出世してさらに100万くらいは払えるようになってますよ。

で、それ以降はプラ転です。ただこの試算だと、35年ローン完済後の賃料と諸費用がトントンなので、その後は継続的な家賃収入を期待するより、とっとと売り抜けるのが吉、という計算になりますね。支払った総額からすると、割に合わない感は否定しませんが、売り抜けることも出来なくはないでしょう。

が！これらの試算は全て皮算用なんですよね！割とマシな条件で試算してこれなんですよ。ここで、ちょっと金利が上がったり、空室率が上がったり、臨時出費が増えたりすると、途端に計画が瓦解します。

え？最後にもう一発でっかいの用意してたのに。

ええ。水雷長、ローンに関する資料ってもらってきてないんですかね？

確か、2つの銀行から借りようとしてましたよね？

うーん。そこなんですよねぇ……。

まあ、資料無いのでなんとも言えないんですけど。私はすごく怪しいなと思います。

だってですよ？仮に水雷長がお金貸すとして、相手が既に借金してるかどうかって気になりません？

でしょう？それが普通の考えってものです。当然、銀行は貸す相手が借金してるか、確認するんですよ。どうやると思います？

そう。信用調査なんですよ。日本に3社ある「指定信用情報機関」に、クレジットカード会社などが加盟していて、ローンの実績とか、滞納の情報などが各社から報告されることで、誰がいくら借りてて、いくらトラブルを起こしたかのデータ蓄積が行われるようになっています。

じゃあ、2つの銀行に同時にローンの審査依頼したとき、もう一方の銀行で借りることは、どうやって確認すると思います？

……答えは簡単。多分出来ないんですよ、そんなこと。

この銀行は「海上自衛官が5,000万円弱を借りる」としか認識してないんです。

ずっと気になったんです。いくら自衛官の信用が強いとは言っても、予想年利1.6%はちょっと低すぎるんですよね。

これ、住宅ローンじゃないですか？

住宅ローンは、本人が居住する「自宅」を購入するためのローンなんですよ。不動産投資用のローンはまた別に存在します。
物件1軒ごとに銀行を変えたのは、一度に自宅を2軒買う人なんていなくて審査に通らないからでしょう。投資用ローンなら、わざわざそんなことしないで2軒まとめてローン組めばいいですからね。

住宅ローンは、他のローンに比べて金利が低く抑えられているんですよ。住宅ローンではその人の自宅を担保に取るし、家は人生の優先順位がものすごく高い。他のローンは使わない堅実な人も、住宅ローンだけは使うことはよくあります。なのできちんと返済される可能性が高い。まぁ、一応言うと、金融機関としての社会的使命、という側面もあります。

ええ。住宅ローンで不動産投資用の物件を買うのは目的外使用です。契約違反ですよ。

バレたら、どうなると思います？

残債を、即時、一括で返済ですよ。

あのね水雷長。ちょっと認識が甘くありませんか？それで済んだら御の字ですよ。

金融機関がそうした不正利用に対して、どのような対応をしてくるかは、本当に先方のさじ加減次第です。
ちょっとした勘違いだと見なされれば、金利の変更とか、一括返済で済むこともあるでしょう。

でも……水雷長。アナタ、営業の口車に乗って、住民票移動させようとしてましたよね？

それ、本気で信じてました？物件の所在地に住民票を移すのは、それが自宅であることを証明するためですよ。

ね。そうやって、積極的に銀行をダマしにいってると判断されたら、最悪、詐欺などで刑事告発されるおそれすらあります。

ご自身がどんなつもりであれ、客観的にはそういうことなんですよ。水雷長が銀行側の立場だったら、そんな言い逃れ許さないでしょう？

まあ、どういう結末になるにせよ、あんまりよい方向には行かないでしょうね。仮にバレなくても、1億のローンを既に背負った人となれば、自分自身の家を買おうと思ったときにローンを組めなくなるでしょう。
ましてや、そうした不正がバレたり、赤字が嵩んで返済が滞ったりすれば、信用情報に大きなキズが付きます。クレジットカードや部屋の賃貸ですらままならなくなるおそれもあるんですよ。

水雷長は今回の一件から何を学びました？

本当に、そこですね。
投資では、失敗しても誰も責任を取ってはくれないんです。

私はね。「やるな」とは言いませんよ。実際、給与だけで食べていくのはこの先厳しい。それは本当。なにかしら資産形成の策は考えないといけないんです。

ただ、やるからには本気でやってもらいたいんです。投資をして本当に収益を確保出来るのか。どんなリスクがあるのか。しっかり考え抜いた上で挑んでください。

その検討をする上で無くてはならないのが……そう、知識です。

関係する法令………民法、商法、所得税法や、不動産なら宅地建物取引業法なんかも重要です。法律自体を一から読めとは言いませんが、せめてそうした法律を解説した本くらいはザッと読んでおいた方がよいでしょう。

あとは、やっぱり業界慣習や、収益を生む仕組みですね。このあたりも、やっぱり本を読みましょう。本によってはリスクの解説が不十分だったりしますから、性質の違う本を何冊か読んで、知識を付けましょう。

不動産は、とにかく良い物件を選ぶ。これが全てです。
で、良い物件と悪い物件の見分け方ですが……、営業されるのは悪い物件と思っておいて、ほぼ間違いないです。

当たり前じゃないですか。売れないから、売り込みに行くんですよ。儲かる可能性が高い物件は、営業せずとも勝手に売れます。しかも、広告費や営業担当へのインセンティブを用意しないといけないので、販売価格も決して安くはなりません。

さっきの「情報の非対称性」にも通じる話なんですが、「儲かること間違いなし」って優良物件の情報は、我々のような一般人のもとにはやって来ません。
これはもう理由が明確で、不動産は立地という物理的制約があるからですね。儲かる場所は、既に名士と呼ばれる人々や企業が持っていて、わざわざ手放す人はいません。取引されることがあっても、高級物件としてのブランド価値を守るため名士や企業の間だけで取引されます。

なので、一般人が触れることの出来る物件は、儲かるかどうか不確実な物件と、どう考えても儲からない物件だけです。

さっきの自己責任論と一緒ですが、営業の甘言に惑わされないことですよ。営業は、明確な虚偽こそ言わないかもしれませんが、本当のことも言いません。営業には、その投資を成功させる必要なんて無いんですから。

もう分かったでしょう？営業は物件の販売を成約させた時点で勝ち確定なんです。そこから先、成功しようが失敗しようが、販売会社には何のメリットもありません。物件を買おうとする人間なんて、いくらでも代えがいるんですから。

そして、海上自衛官は絶好の勧誘対象だということも理解しておきましょう。自衛官として強力な信用情報を持ち、かつ乗組手当などで陸空に比べても経済的に余裕がある。特に艦乗りはお金をダブつかせている割に、外界との連絡が乏しいので世間知らずが多く、こういった情報に疎いのです。業者からすれば、格好のカモですよ。

まあ、そういう電話が来た場合はすぐに切ってしまうのが一番です。
が、一応覚えておいたほうがよいのが、勧誘電話には法的制約があるということです。勧誘を行う場合には、前もって商号と勧誘を行う旨を通告しなければならず、断ったら勧誘を継続してはいけません。この規定に違反した場合、悪質であれば行政による業務停止命令までもっていくことができます。

実際、国交省なり都道府県なりの担当部署に報告する手続きも面倒なので切ってしまうのが楽なんですけどね。とはいえ、我々にも反撃の手段がある。そこは認識しておきましょう。

もうひとつ、注意しておいて欲しいことがあります。
それは、可能な限り借金は避けるべきであるということです。

世の中には「借金には良い借金と悪い借金がある」という考え方が存在します。良い借金とは、自分自身の能力を高めたり、事業の起動力になったりして、ゆくゆくは自分の収入になって返ってくるもの。つまり、未来への投資は借金してでもするべきだ、という考え方です。

その考え方、間違っているとは言いません。奨学金によって未来が拓ける人はいます。それに、インフレの下では1、2%の金利くらいなら借りた方が得というのも事実ではあります。

ええ。仮に年3%の勢いで物価上昇していくとすれば、今1,000万円のモノは20年後に1,800万円にまで値上がりします。ここで年利2%で1,000万円を借りて元利均等返済方式で20年かけて返済すれば、返済総額は約1,214万円。金利が物価上昇率より低く収まるなら、お金が貯まるまで待つより、借りて買っちゃった方が得っちゃ得なんですよ。モノも欲しいタイミングで手に入りますしね。

でも、忘れてはいけないのが、どのような性質のものであれ、借金は借金だということ。支払いの義務に軽重はありませんし、返済が滞れば信用を毀損します。

100万200万ならまだしも、数千万円単位となると、債務が残っている間の精神的な負荷は無視出来ないものになります。

水雷長は、仕事を辞めたいと思ったこと、ありません？

水雷長が1億の借金を背負ってて、毎月返済が苦しく貯金も出来ない。そんなとき、民間で良い仕事が見つかったら転職出来ますか？その仕事につけば年収は100万円アップするけど、業績不良だとクビになるような会社です。

あるいは、身体を壊してしまって、もう艦に乗るのは厳しい。でも乗組手当が無いと、返済が滞るかもしれない。そんなとき、病院に行けますか？

そう。借金は人生の可能性を束縛するんですよ。ただでさえ、リスクの高い状態を作り出しちゃってるわけですからね。まともな神経してたら、それ以上リスクを高める行動なんて出来ないんですよ。

特にトラブルが起きていなかったとしても、月の返済額が30万円ともなると、返済に問題が起きていないか不安になって、預金口座の残高を何度も確認するようなことになります。
ハッキリ言うと、判断力が鈍りますよ。脳のリソースを返済について考える事に差し向けるわけですから。ストレス耐性の低い人はやるべきではありません。

原則として投資は余剰資金でやるものです。借金することを完全には否定しませんが、しっかりリスクを抑える対策をした上でやらないといけません。

それは……。

……。

お、おれを見るなよ……。

まったく。薄情な連中だな。仕方ない。付き合いの長い私が教えてあげよう。ズバリ、キミはストレス耐性が極めて低い。

仕方ない。こればかりは先天的な要素も大きいしな。それにキミは……いや、何でもない。とにかく、これ以上心に不要な負荷を掛けるのはやめたまえ。

実際、借金は大きな弱み・付け入る隙になり、人の心を惑わすのだ。
極端な例ではあるが、過去に発生したスパイ事案も、多くの場合、背景として借金や経済的困窮が挙げられている。精神的にも経済的にも余裕のない生活を送っているとき、月にたった2～3万円自由に使える金を渡されるだけで、人はいとも容易く誤った決断をしてしまうのだ。

秘密情報を取り扱う世界ではどのような場所でも、必ず借金の有無を確認する。それだけ借金というものが、その人間の信用……経済的なモノではなく、そのままの意味での信用。信用に疑念を持たせるに値する重大なものであることを物語っているよ。

やれやれ、キミはいったいどれほどお人好しなのだね。分からないようであれば言ってやろう。あの明日見は、はじめからキミを陥れるつもりだったのだよ。

明日見が不動産投資で財をなしたのは事実だが、あわせて同期や後輩を勧誘して不動産投資させていたのも有名な話だ。その手のビジネスは順調だったようで、退職する前から官舎の住所で不動産会社まで立ち上げている。

かく言う私も、同期を食われたことがあってな。値崩れした物件の維持で青息吐息になっている。パチンコ狂いのバカではあったが、あれほどの仕打ちを受けるいわれは無かったよ。
ま、今回はあやつに一矢報いてやれたわけだ。

残念ですが、警戒すべきは営業員だけではありません。先輩や同僚といった、同じ自衛官の間でも勧誘は行われます。

キミはさぞや、あの明日見を信頼していたのだろう？そこに漬け込んだ手法だよ。仕事で世話になったことと、そいつの投資手法が成功を確約してくれるかは関係ないのだが、そこに惑わされる人間は少なくないのだ。

あるに決まっているでしょう？こういう販売では、勧誘して成約にこぎつけると報奨金が出るんですよ。

金額は明らかにされていませんが、1件あたり数十万円、高額な物件だと100万円超になることもあると耳にしたことがあります。

そのお金を払ってでも、売主には売りたい理由があるんですよ。

今回は違うのでしょうが、投資に失敗して経済的に困窮した者が、同僚を売り渡していることもあります。全く救えない話です。職場で手を出す者が一人現れると、しばらくして爆発的に拡がることがあるんですよ。成功報酬をもらう立場でありながら、あたかも味方であるかのように振る舞って、同僚の意思決定を歪曲する。そうやって伝染病のように、犠牲者が拡大していくのです。

ふん、そんな輩とは絶縁一択に決まっているだろう。

キミが悲しむことはない。奴はキミを銀貨30枚で売り渡したのだ。人間関係を金に換えるというのはそういうことなのだよ。

これは不動産に限らんぞ。過去に私が見たケースでは、自然食品のマルチ商法を同僚相手にやっていた輩もいる。そんなことをされては、うかつにそいつと口を利くこともできないだろう？隊内の信頼関係はズタズタになる。故に、そうした勧誘を行う輩は糾弾され、排除されなければならないのだ。

先日の件、大丈夫でした？

おや、おとなしく引き下がったのかね？

それが正解です。なんにせよ、諦めてもらえて良かったですね。

そうだったのかもしれない。あるいは、その言葉だけは本心だったのかもしれない。残念だが、キミがその答えを確信する日は永遠に来ないよ。

なんです？あんまり良い予感はしませんが。

……はぁ。あのね、水雷長。アナタは一つ、重大な勘違いをしてます。

私は既に人生に必要なお金を持っています。だから水雷長が払える程度のはした金、私にとっては何の意味もありません。

なんと、これが真の勝者の言葉か。人生で一度は口にしてみたいものだ。

……まあ良いでしょう。暇つぶしにはなるから。

ええ。私は厳しいですからね。覚悟してください。

こうして財前先生による「資産の幹部候補生学校」が産声を上げたのであった……。