「資産形成」にご用心！不動産投資の罠 前編

おう、お疲れ！今日は早いね。どっか行くの？

おお、防大の時の部屋長だよ。懐かしい！メチャクチャ良い人だよな。

そうしたいけど、さすがに今から誰かに当直士官代わってもらう訳にもいかんからなぁ……。まあ、明日見さんにはよろしく伝えておいてくれよ。

おう、気をつけてな！

……あれ？でも、あの人って確か……？

よう、機関士！元気にしてたか。
とりあえず座れよ。

だって、お前は酒呑まないだろ？

一人で呑むのもアレだしな。まぁ、たまには喫茶店もいいだろ。

そうか、あのいっつもオロオロしてた機関士がもう水雷長か！

立派になったなぁ。

あー、それはなぁ……。実は、俺、もう退職したんだわ。

この仕事、本当に我慢ばっかりだろ？拘束時間長いし、何やるにしても頭ごなしに言われてムカつくし、そのくせ給料は割に合わんし。

そこで一念発起して辞めたわけよ！

そりゃあ、サラリーマンである限り、この不満は無くならん。
雇われの身ってのは、結局のところ人にこき使われるんだからな！

大事なのは、自分のビジネスを持つことだぞ！

そう。早い話、自分が社長になる。人に使われる側から、人を使う側に回るんだ。

おう、聞いて驚くなよ？不動産経営だ。

違う違う。アレは不動産の仲介業者。俺がやっているのは不動産のオーナーだよ。

そうそう、ソレソレ。

もちろんな。簡単じゃない。だがコツさえ掴めば話は別だ。今じゃ家賃収入と、動画配信の広告収入で左うちわだな！ちょっとググってみろ。

おいおい、あんまり大きな声で言うなよ。照れるだろ？
それに、こういうのはちょっとしたコツなんだ。それさえ覚えりゃ誰だって出来る。

……。

あー、梶な。防大で同部屋だったわ。そうか、アイツお前の同期か。
元気にしてるか？

ははっ、そりゃあ、アイツらしい。

は？お前、１分隊長と警衛士官を兼任してるのか！？

はー、クソだな。本当に辞めて良かったわ。

あのな、俺は本当に腹立ってるんだよ。
実はここ最近、他にも古巣の仲間と会う機会があってな。お前の同期とも何人か話して聞いたが、お前本当にロクな目に遭ってねぇじゃねーか。

クソみたいな仕事押しつけられて、人事でもアホな処理されて、挙げ句「ひとなみ」だ？人を舐めるのも大概にしろって。よくお前怒らないな。

甘い！そうやって理不尽を呑み込んでるから、お前みたいなイイ奴がバカを見るんだ。

……。

おや？明日見さんじゃ無いですか。お久しぶりです！

ん？おー、山本さんじゃないですか。どうしたんです？こんなところで。

いや、ついさっきまで外回りで。やっと終わったんで一服しながらレポートでも書こうかなと。……あ、お連れ様がいらしたんですね。これは失礼しました。

いや！ちょうど良い。ちょっとだけ付き合ってくださいよ！

いや、でも……。

お願いします！この俺の顔を立てると思って！
外回りの後ならパソコンも持ってるでしょ！？

この人は、山本さん！俺の大事なビジネスパートナーだ！ここは一つ、この人の話を聞いてけ！

もう………仕方ないですね。
申し遅れました。私、ネクストライフ・インベストメント合同会社の山本と申します。よろしくお願いします。

私どもネクストライフ・インベストメントは、お客様のネクストライフの夢を叶えるため、資産形成のお手伝いをさせていただいています。
私は、不動産部門の営業を担当しておりまして、明日見さんとはかれこれ5年ほどのお付き合いになります。

遠見……お前は実に運が良い。この人は、不動産の世界で知る人ぞ知るトップランナーなんだ！扱う物件は負け知らず。かく言う俺も、この人のおかげで今の資産を築き上げることが出来た。

察しが良いじゃねーか。そのとおりだよ。

大丈夫大丈夫、やり方はちゃんと教えてやるからさ！

よし、改めて説明しよう。「不動産投資」ってのは、土地や建物を購入し、その運用益を得る投資のことだ。

ああ。厳密に言えば、土地や建物自体も購入後価格変動するから、値上がりした状態で売却すれば、差益が得られる。そうやって稼ぐ方法もあるにはあるが、基本的には賃料収入だ。

絶対に家とは限らない。土地だけ貸すこともあるにはある。あとは商業施設を経営してテナント収入を得るなんてのもある。だが、それほどの建物を持つのは厳しいからな。個人ではほとんどの場合は住宅を他人に貸して賃料収入を得ることになる。

それは確かにそうだ。だが、重大な点を見落としてるぞ。
なんといっても、自衛官は若年定年制だろ？再就職先での給与なんてたかが知れてる。いくら現役時代の年収が高くても、生涯通して得られる賃金は民間より安い。

そりゃ、年収900万だ、1000万だと言えば気分はいいさ。でも、実際は、年収600万から年収900万になりゃ使える金が300万増えるわけじゃない。
それだけ給与が高くなると、税金も社会保険料もうなぎのぼり。逆に公的な支援は減る。結婚でもしてみろ。年収が増えると、配偶者特別控除は消えるわ、児童手当も支給されなくなるわ。実際に使える金なんてせいぜい100万ちょっとしか増えん。

それに自衛官の給与体系は全部ガチガチに決められてるだろ。企業の営業マンみたいに成績に応じてガンガン報酬が増えるような仕組みも無いから、海幕長まで上り詰めてもさして変わらん。こっから先、お前の手取りは数万円しか増えんのよ。定年までにいったいいくら貯金出来るんだ？

それで、55歳だ、56歳だ、でいきなり社会に放り出されて、あと30年働いて生きろって言うのがこの国なんよ。

ハッキリ言うが、給与にだけ頼ってたらバカを見るぞ。
どーせ30年後に年金なんざもらえやしない。生活費ほぼ全額を自腹で出そうと思ったら、数千万円は貯金しないと。月に10万貯金してあと20年。やっと2,400万ちょっと貯金を作って、生きるか死ぬかの余生を送るんだ。
それが嫌だったら、給与以外に収入源を作ることだ。

そう、それもまたバカな話。公務員は副業禁止されてる。せっかく商才があっても、やるなってんだ。

だが、不動産投資は数少ない例外なんだ。事業的規模か業務的規模かって話があって、一定以上の規模でやろうとすると兼業の申請が必要になる……が、まず承認されない。
逆に言えば、一定の規模までなら、申請せずに不動産経営出来るってこと！

だろ？
副業規制の下でも出来る、数少ない副収入の手段になる。それが不動産投資なんだ！

だが、それだけじゃない。自衛官が不動産投資に向いている一番の理由……。それこそが圧倒的な信用力だ！

投資ってのは、自分で先に金を払って、後からリターンを回収する。ここまでは良いな？この払った金額でリターン金額を割ったのが「利回り」だ。つまり利回りってのは、イコール投資効率と思っていい。

もちろん、誰もがその投資効率は上げたいと思ってる。だが、それには限界があって、だいたい商品ごとの利回りというのは決まった値に落ち着く。そうなると、稼ぎを増やすにはどうしたらいい？

そのとおり！種銭を増やせば、その分リターンだって増えるんだ。
だが、その種銭はどこから来る？普通の奴は、そんな家を買う金なんて用意出来ない。だが、自衛官は違う。自衛官は社会的な信用があるから、銀行だって気安く金を貸してくれるんだ！

あたりまえだろ。家なんて数千万円するんだ。自分のポケットマネーが貯まるまで待ってたら、定年が来ちまう。

借金と聞くと、確かに怖いかもしれないな。だが、朗報だ。自衛官はな。とてつもない低金利で金を借りられるんだ。

さっき信用力って話しただろ？銀行が貸した金は、全部が全部返ってくるわけじゃない。時には借主が破産して返ってこない事だってある。だから、銀行は貸すときに冷徹にそいつの信用力を値踏みするんだ。返す見込みが高い奴は優良な客、見込みのない奴はダメな客、それぞれ違う金利を適用する。

話が分かるじゃねえか。銀行だって出来れば信用力が高い優良顧客に金を貸したい。だから、他行との競争が生まれて金利が下がる。
収入が安定していて、規範意識が高い自衛官は、銀行業界ではトップクラスの信用力がある。

世間じゃそういうことになってるんだ。

金利が安い上に、貸してくれる金額の上限も高い。この利点を活かさない手があるか？

それってそんなに恐れることか？
周りを見てみろよ。お前の部下には20代で家建てた３曹とかいないのか？

これから先の時代、人手は不足する、建材は値上がりする。家はどんどん高くなる。そうやって先を見据えて若いうちから家を買う。立派な事じゃねーか。

服務指導でもそうだろ？競馬パチンコで明け暮れてサラ金から金借りたら不当借財だって入校見送りになったりもするが、家の購入については皆とやかく言わない。それは、借金自体が悪なんじゃなくて、何のために負ったかが重要だからだ。

なにしろ事故らなきゃ、俸給額が下がることはないんだ。乗組手当をアテにして借金するのはアホのすることだが、基本給で払える範囲で借金するのはむしろ健全……そうだろ？

よし、大体分かったな。そしたら……山本さん、コイツに一番いい物件、紹介してやってくださいよ！

分かりました。今回は特別ですからね？

遠見様、先ほどから聞いておりますと、海上自衛隊で働いていらっしゃる？

おお、それは本当にご立派な仕事をされている！大変なお仕事でしょう、いつも、この国を護ってくださって本当にありがとうございます！

明日見さんの後輩ということは……ひょっとして幹部ですか？

山本さん、この前俺が「A幹」だったって話したでしょ？コイツもA幹なんですよ。ゆくゆくは護衛艦の艦長とか、腕に金ピカ巻いた将軍様になる人間ですよ！

それはそれは！将来は大変有望ですね！立場に見合った良い物件をご用意させていただきますよ。
失礼ですが、ご年齢は……30歳あたりでしょうか。

すばらしい。資産形成を始めるベストタイミングですね！ちなみに、もうご結婚はされていますか？

これほどの方ですからね、すぐにイイお相手が見つかりますよ！
それから……もし可能だったらで良いんですが、月にいくら貯金しているか、教えていただけないでしょうか？

山本さんは、お前が払いきれないような高額物件を売るわけにはいかないから、どのぐらい資金に余裕があるか知りたいんだ。

ありがとうございます！分かりました。そうしましたら……そうですね。コチラの物件を提案させていただきましょう。

今回ご紹介させていただきますのは、首都圏エリアにある新築ワンルームマンションです。
1軒目、レジデンス ベイライン川崎。こちらは川崎地区に位置しており、通勤需要が見込めます。
2件目、ウォーターサイド船橋。再開発進む船橋地区にあって、こちらも継続的な人口流入が見込めます。
いずれも最寄り駅から徒歩15分ちょっと。周辺にスーパーやドラッグストアもあり利便性は抜群です！
この2軒をご購入いただこうと提案させていただきます。

確かに、お値段の高さには驚かれるかもしれません。近年は不動産物件の価格上昇が著しく、ワンルームマンションと言えども、首都圏では5,000万円するのが当たり前になりつつあるんですよ。

逆に言えば、これからも値上がりが期待出来るってことだ。変な地方の物件買うと、値崩れすることもあるからな。その点、首都圏は今後も継続的に人口流入が期待されている。狙うならやっぱり都市部だぞ。

いや、よく考えてみろ。投資先が一部屋だけってのはかなり危険な状態だぞ？長い人生、何が起こるか分からねぇ。地震や火事で部屋がダメになるリスクだって、小さいけど、やっぱりあることは否定できないんだ。

さすが、ご理解がお早くて助かります。1軒で豪華一点張りにするより、2軒に分散させた方が、なにかと安全です。
通常の方ですとこの金額はローンの審査がまず下りないので、7,000万円くらいの物件を1部屋紹介させていただくのですが、遠見様なら1億でも通るはずです。そうやってリスクを分散していきましょう。

ええ、おっしゃるとおりで、1部屋だけの利益で全体のコストを賄うなんてことは、さすがにかないません。
ですが、心配には及びません。弊社が委託する管理会社のプランでは火災保険への加入を義務づけており、万が一物件が被害を受けても、その損害を補填することが出来ます。地震保険もオプションで付けられますので、またご説明しますね。

加えて、マンションの良いところは鉄筋コンクリート造になっていることだな。木造一戸建ては災害に見舞われるとかなり厳しいが、マンションは建物自体が相当頑丈だから、そういう心配がいらない。
建物全体のメンテナンスも管理組合が計画的にやってくれるから、時間が経っても経年劣化しづらいのも魅力だ。

銀行に通してみないと確たることは申し上げられませんが、同程度の信用力のある方の実績をもとにシミュレーションすると、金利1.6%、35年ローンで月の返済額は約30万円になります。

ですが、家賃収入は月に32万円の見込みです。ということは月に2万円の差益……と言いたいところですが、諸費用掛かりますから、実際はトントンですね。

その不安はごもっとも。だからこそ、サブリースという家賃保証サービスを提供しています。弊社から委託する関連会社がいったん遠見様から物件を借り上げた上で、入居者様にお貸しししますので、空室が出ても家賃は保証されます。

そうやってリスクを負う以上、弊社としても物件の見極めは慎重に行っています。今回ご紹介した物件はいずれも人気エリアにありますし、委託会社のリーシング力も抜群。家賃保証しても損をしない自信があります。

管理費と修繕積立費、2部屋あわせて6万円程度。
それから固定資産税が、だいたい20万円ほど。
いずれも物件を保有する上での必要経費のようなものですから、こちらはご納得戴きたいと思います。

確かに一時的に抱えるローンの金額は大きいですし、家賃収入で生活がいきなり豊かになるものでもありません。気軽に首を縦に振れるものではないことなど、私どもも重々承知しております。
しかしローンの返済が終われば、首都圏にマンション2軒のオーナーです。築35年と言えど、物件価格は数千万円分残りますし、引き続き家賃収入も見込めます。そこからは悠々自適のセカンドライフが待っていますよ。

それから、今のご年齢は間違いなく大きな武器です。35年ローンなら、完済時点で65歳手前。定年が早いとは伺っていますが、まだまだ十分働ける年齢で、無理なくローンを組めます。これがあと5年遅くなると、ローン期間を短縮する必要も出てくるので、月の返済額も増えて赤字が無視出来なくなってきますし、利率にも影響してきます。

加えて言えば、遠見様はそう遠くないうちにご結婚されることもあるでしょう。そのとき、お相手がこうした不動産経営に理解を示していただけるかも難しいポイントになってきます。

今なら遠見の一存でローン組めるけどな、やっぱり所帯持ったらそういうわけにはいかない。でも、世の中の人間はお前ほど賢い人間ばかりじゃない。むしろ反対される可能性の方が高いだろ。そしたらみすみすチャンスを逃すことになるし、夫婦不仲の原因にもなりかねない。

今組んでしまえば逆だ。そういう投資をやってることは婚約前にしっかり説明すればいい。それを否定するマネーリテラシーの無い奴は、どのみち人生の足を引っ張るから止めておいた方が良い。な？いい相手かどうかを見極める材料にもなるんだ。

いや、しかし聞けば聞くほどイイ物件ですね。遠見が買わなかったら、私に売ってくれません？

いえ、本当のことを言うとですね。この物件はその前に廻ったお客様に既に提案させていただいたものなんです。今回はお世話になった明日見さんのたってのお願いでしたし、私もプロとして、遠見様のような方にはと思ったから特別にご紹介させていただいたのですが、本当はダメなんですよ。明日見さんは、他の人がツバ付けてないのを買って下さい。

ちぇーっ、いいじゃないですか。

というわけで、恐れ入りますが、ご希望されるなら明後日までにこちらの連絡先にご一報いただけると幸いです。それまでなら、私の方で物件を抑えておけますから。
私はここで失礼しますね。今日はありがとうございました。

……な？凄い世界だろ？
俺はこのリスクをくぐり抜けて資産5億を築いた。お前はどうする？

あら、航海長。もう旗揚げ終わりましたよ。当直終わったんだから、早く上陸してくださいね。

私は構いませんが……明日にしなくて大丈夫？

ぅぅぅ……諸君おはよう。もう朝食の時間は……終わったかね。

ああ、うちの分隊士のバカがバカをやってくれたおかげでな、休日返上して徹夜作業だ……。

残念ですが、もう食堂は終わってますので……ああ、カップ麺食べるんですか。ここで。

一刻も早く帰りたいが、もう間もなくプリキュアの時間なのだ。テレビ借りるぞ。

あ、そうですか……。ああ、それで。航海長はなんでしたっけ？

……ほう？

明日見……あー、あの人ですか。

それは……よろしくないですねぇ……。

遠見様、本日はお越しいただき、ありがとうございます。

気にするな。山本さんのことは信用してるけど、一応俺も見届けるからな。聞きづらいことがあったら俺に聞いてくれ。

ははは。お目付役がいると、迂闊なことは言えませんね。
さて、本日の流れを説明させていただきますね。まずは物件情報や契約に関する確認をしていただきます。それから弊社の宅建士に重要事項説明をさせます。ご異存無ければ、そこでご契約いただきます。そして、契約完了後、ローンの手続きに移ります。

ええ、先日銀行に依頼した仮審査ですが、見事通りました。さすがは自衛隊の幹部様ですね！

艦で勤務されているので、なかなか自由にお時間をいただけないと思いまして、銀行には急いでいただきました。なので、問題なければ本日中にローンの契約まで終わらせるようにしています。

いえ、銀行の担当者がこちらに来ますので、それには及びません。
実は、別の待合室にもう来てもらっています。東都みらい銀行さんと六実信用金庫さんですね。

いえいえ、人生の大事な一大決心ですから、向こうが待つのは当然です。待たせておきましょう。

ええ、ローンは1軒につき1つ組むのが一般的なんです。

さて、では改めて物件の確認をさせていただきます。レジデンス ベイライン川崎とウォーターサイド船橋です。今一度資料をお渡しします。

あー……。大丈夫です。
実を言いますと、あの後、そのお客様から契約したいという連絡も来てたんですが。他のお客様と売約が成立してしまいましたと申し上げてお断りさせていただきました。

この業界では良くあることですから、問題ありません。
他ならぬ明日見さんのご紹介ですし、私どもとしても、遠見様のような方とは末永くお付き合いさせていただきたいので、優先させていただいた、それまでのことです。お気になさらないでください。

では、改めて。
物件の価格は2部屋合計で9,600万円、弊社の家賃保証サービスを利用することで、家賃予想額は月32万円となります。対する35年ローンの予想返済額は月30万となります。

ご加入いただくサービスはこちらの通りです。
物件の管理は弊社を通じて管理会社に委託を申し込みます。アフターサポートの評判は非常にいい会社です。遠見様のお手を煩わせることもありませんから、ご安心ください。

家賃保証サービスのお話ですね。情勢の変化に応じて、もともとの家賃があまりにも相場から乖離してしまうことがあります。そうした場合にオーナー様のご理解を戴いて、家賃の金額を変更させていただくことがある。そういう条項です。

部屋を借りる時にも家賃改訂の条項はあっただろ？例えば物価が異常に上がるとか、周辺の同程度の条件の物件の家賃がもっと高いとか、そういう状況になったとき、借主に家賃の値上げを求める事ができる。要するにアレと同じだ。ま、滅多に起きることはないがな。

契約後、引き渡しの予定日はこの表に記載のとおりとなります。

ええ、申し訳ありませんが、引き渡し前の最終準備にお時間を戴いてしまいます。
ご注意いただきたいのは、このタイミングで一度住民票を移動させていただきたいんですね。

ええ、これは銀行のローン審査の仕組み上、いったん物件がご自身の所有物であることを明確にさせる必要があるんですよ。

まぁ、業界の慣習、儀式みたいなもんだな。銀行はローンを組むときに住民票を見ないと納得しないんだ。だから、不動産投資をするときは皆こういう手続きをしてる。

銀行はいいんだが、問題は職場だな。住民票を部隊から離れたところに移したのがバレると、ちょっと面倒なことになる。手続きが終わり次第、今の住所に戻せば部隊に知られることはないから安心しろ。

ちょっと面倒なんですが、ぜひご協力ください。住民票の証明書だけお渡し戴ければ、あとは私どもで手続きを代行させていただきますので！

では、他に確認されたいことはありますか？？

承知しました。それでは弊社の宅建士を呼んで参りますので、少々お待ちください。

お待たせしました。

水雷長から返信ありました？

なに、なら話は早い。ちょうど、やらないといけないこともあったしな。

初めまして。私、ネクストライフ・インベストメントで宅地建物取引士をしております田辺と申します。
これより、宅地建物取引業法第35条に基づき重要事項説明をさせていただきます。ご不明点がありましたら、遠慮無くお申し付けください。

まずは1軒目です。
本物件は神奈川県川崎市川崎区塩浜○○番地○に所在する区分所有建物です。建物名称は『レジデンス ベイライン川崎』、鉄筋コンクリート造、地上10階建のうち5階部分、503号室です。専有面積は25.2平方メートル、バルコニー面積は3.8平方メートルです。

次に、権利関係です。本物件の所有権は区分所有権となり、敷地利用権として敷地権割合50分の1が付随いたします。また、引渡し時点において金融機関による抵当権が設定される予定です。

続いて法令上の制限についてご説明します。本物件は準工業地域に所在しており、周辺に工場その他これに類する施設が立地する可能性がございます。建ぺい率は60％、容積率は200％でございます。なお、現時点において都市計画上の大きな変更予定は確認されておりませんが、将来的な開発について保証するものではありません。

続いてインフラ関係についてご説明します……

その他の事項です。本物件周辺には物流施設および中小規模の工場が点在しており、時間帯によっては車両の往来や騒音が発生する可能性がございます。

以上で重要事項説明を終了します。ご異存なければ、最終ページにご署名をお願いします。

あわせて、物件自体の契約書もこちらになりますので、よろしくお願いします。

……大丈夫か？まあ、億の銭を借りるわけだからな。緊張もするわな。

ええ。なんでもおっしゃってください。

……そう思われるのも、当然かと思います。
いくつか説明をしておきましょう。

まずは、ビジネスモデルのお話です。先程の重要事項説明の中でもありましたとおり、この物件の現時点での所有者は弊社ではありません。弊社は、あくまで今の所有者様から遠見様へ行われる売却のお手伝いをさせていただく立場です。

当然、遠見様への売却が成立すれば、弊社はその成功報酬を戴きます。自社で物件を保有・運用するより、そうやって報酬を戴いた方が効率が良いのは事実なのです。
今、既に感じられていると思いますが、今回の物件を保有して大きな利益を手にするには時間が掛かります。個人様であればご自身の資産形成という目的に沿って時間をかけることが許容されますが、会社ですとそういうわけには参りません。

加えて、弊社としては単純な損益以上に、ここで獲得出来る信頼を大切にしたいと考えております。販売実績を得ることで、よりよい物件を優先的に回していただけるようになりますし、遠見様のような有望な方が弊社のサポートで成功していただければ、さらに次の機会にも繋がることがありましょう。そうやって、好循環を生み出して発展していくのが弊社の方針なのです。

……山本さん、田辺さん。一旦席外してもらうこと出来ますか？遠見にも色々考えがあるでしょうし、私が話を聞きますよ。

ええ、ごゆっくりどうぞ。

失礼します。

ま。そりゃあそうだよな。

そう思うのが普通。正常だ。

少なくとも、俺はそう思ってる。かれこれ5年くらいの付き合いになるが、これほど誠実にやってる営業はなかなかいないと俺は思うぞ。

それは、お前が自分を過小評価しているだけだ。自衛官、それも幹部のレベルは世間一般では低いもんじゃねぇ。出るところに出れば、それなりに扱ってもらえるんだ。

なんだ？

……。

……変に誤解されたくないから言っておくが。確かにこうやって紹介することで、俺の元にもリターンはある。ま、微々たる額ではあるが。

だが、お前に勧めたのはそれだけじゃないぞ。

な、一緒に働いてたときのこと、覚えてるか？

本当に、ロクでもない艦だったよな。

そんな立派なもんじゃないよ……。
あのアホの機関長がお前を散々いびってるの、俺は知ってたけど見て見ぬ振りをしたんだ。それがどうにも居心地悪かったから、自分を納得させるために時々手を貸してた。ただそれだけだ。

この仕事辞めたら色々スッキリしたんだが、どうしても忘れられなかった。あんなに一生懸命にやってたお前を、どうしてもっと助けてやらなかったんだ。なんで機関長や副長にもっと噛みついてやらなかったんだ。

今更だよな。こんなことしたって、罪滅ぼしにもなりゃしない。

……というわけだ。すまなかったな。お前の都合も聞かずに。